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中信證券：房貸按揭貸款利率有比較明顯的下調(diào)空間，一二手房差異料生變
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房地產(chǎn)市場(chǎng)還在繼續(xù)下行的通道中。我們認(rèn)為房貸按揭利率有明顯的下降空間，限購(gòu)政策也有放開的趨勢(shì)。我們預(yù)計(jì)政策能夠在2024年逐漸穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面，而二手房市場(chǎng)顯著好于一手房的態(tài)勢(shì)可能發(fā)生變化。
▍2023年全年，房地產(chǎn)基本面景氣下行。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2023年全年，全國(guó)商品房銷售額11.7萬億元，同比下降6.5%，銷售面積11.2億平米，同比下降8.5%。微觀層面，網(wǎng)簽和企業(yè)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)都遠(yuǎn)不及此，15家大公司2023年全年銷售金額下降12.6%，42個(gè)樣本城市2023年網(wǎng)簽套數(shù)下降13.4%。二手市場(chǎng)表現(xiàn)顯著好于一手。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)2023年全國(guó)二手房成交5.7億平米，金額7.1億元，同比分別增長(zhǎng)44%和30%。在核心城市二手掛牌量不斷增加，業(yè)主不斷下調(diào)價(jià)格的背景之下，12月各地房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2023年12月，70個(gè)大中城市新房和二手住宅價(jià)格指數(shù)分別環(huán)比下跌-0.4%和-0.8%，70個(gè)樣本城市二手房?jī)r(jià)格全部環(huán)比下跌。2023年全年，70個(gè)大中城市新房和二手住宅價(jià)格指數(shù)分別下跌-0.9%和-4.1%。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年全年，50個(gè)樣本城市二手價(jià)格下跌10%。
▍2023年開發(fā)投資繼續(xù)下行。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2023年全年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額11.1萬億元，較國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公告過的房地產(chǎn)開發(fā)投資歷史頂部14.8萬億元（2021年）下滑了24.9%。2023年，全國(guó)房屋新開工面積9.5億平方米，同比下降20.4%，距離歷史頂部22.7億平米（2019年）下滑了58.0%。2023年全年，房屋竣工面積10.0億平方米，同比增長(zhǎng)17.0%。其中，住宅竣工面積7.2億平方米，增長(zhǎng)17.2%。保交樓的政策優(yōu)先級(jí)很高，大多數(shù)出險(xiǎn)企業(yè)已經(jīng)度過了年度交付高峰。
▍按揭定價(jià)有望繼續(xù)下行。
2024年年初以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步下行。2024年1月上半月，我們統(tǒng)計(jì)的42個(gè)樣本城市新房網(wǎng)簽套數(shù)同比下降35%，降幅比上個(gè)月擴(kuò)大5個(gè)百分點(diǎn)，14個(gè)樣本城市二手房網(wǎng)簽套數(shù)同比提升12%，漲幅比上個(gè)月下降18個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2024年第二周，50個(gè)樣本城市二手房和新房KMI指數(shù)分別為37%和38%，小于50%的榮枯線，體現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人看空情緒。2023年12月，二手房和新房景氣指數(shù)分別為9.0%和14.9%，亦位于低于20%的低迷區(qū)間。根據(jù)貝殼研究院，2023年12月50城平均首套按揭利率3.88%，一線城市為4.13%。我們認(rèn)為，房貸按揭貸款利率有比較明顯的下調(diào)空間。
▍二手市場(chǎng)顯著好于一手的態(tài)勢(shì)可能變化。
我們認(rèn)為，2024年全年新房成交顯著弱于二手房的局面可能會(huì)逆轉(zhuǎn)。開發(fā)商加速去化新房的心態(tài)，一手傭金率提升對(duì)渠道的影響，一二手房限價(jià)消失之后新房品質(zhì)的提升，市場(chǎng)價(jià)格下跌之后二手業(yè)主降價(jià)動(dòng)力的減弱，都是促成一二手房市場(chǎng)情況逆轉(zhuǎn)的原因?？傮w而言，我們預(yù)計(jì)，2024年全國(guó)商品房銷售額不至于負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資降幅與2023年相比將縮窄到-5.7%，新開工和竣工面積分別同比下降-14.5%和-15.0%，竣工面積受保交付高峰過去，大公司高線開發(fā)和無效在建面積影響趨勢(shì)性走弱。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：
房?jī)r(jià)超預(yù)期下行，房地產(chǎn)銷售基本面顯著不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)政策落實(shí)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；部分房地產(chǎn)企業(yè)2023-24年盈利能力大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。
▍投資策略。
我們認(rèn)為，2024年開年地產(chǎn)銷售基本面壓力仍存，但房貸按揭利率還有明顯的下降空間，限購(gòu)政策也完全有可能逐漸退出。如果房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，我們相信低效存貨占比不大的頭部開發(fā)商具備向上彈性。渠道服務(wù)商在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。我們也注意到頭部物業(yè)服務(wù)公司的現(xiàn)金分派率可能明顯提升，股息率可能具備吸引力。
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