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深圳二手房陷在成交洼地：賣一套房平均178天
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樓市進入深度調(diào)整周期，購房者觀望情緒濃厚，“等等黨”與日劇增?？捶看螖?shù)多、決策周期長和考慮要素多等，均是“等等黨”的鮮明特征。
樂有家營銷總裁賀玲分享了一個交易案例——“我們一位客戶何先生，2021年開始看房，2023年年中買房。經(jīng)紀人給何先生做了置業(yè)指南、營銷推廣書、房源分析表、投入回報收益表，三個版本的房價漲跌預(yù)測表，分別是三年期、五年期和八年期，還提供了很多服務(wù)。有一次他已經(jīng)付了2萬元定金，還是沒買。最后經(jīng)紀人提了一個指標‘抗跌性’，終于打動何先生。房子如果不抗跌，客戶是不敢做決定的?！?/p>
“何先生三年一共看了70套房，服務(wù)他的經(jīng)紀人都換了好幾批?！辟R玲說。
房地產(chǎn)中介行業(yè)的內(nèi)卷程度，從細化到極致的服務(wù)顆粒度可見一斑。交易難度增大、成交周期拉長，是房地產(chǎn)中介不得不“卷”的原因。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳二手房成交周期平均為178天，是近5年的最高點?！?021年客戶平均看8.9套房就會成交，2022年是11.3套，2023年是13.2套，呈現(xiàn)出逐步遞增的趨勢?？蛻艨捶恳吹嚼?，全市各個區(qū)域都要對比一遍，才放心去做決定?！辟R玲表示。
受市場觀望情緒影響，深圳二手房成交量處于歷史低位。2023年，深圳累計成交二手房32768套，是20年來的第二低點。值得注意的是，來自深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳簽署委賣協(xié)議的在售二手房，從1月底的3.47萬套，增長至12月底的5.86萬套，增加了2.41萬套。
從交易結(jié)果看，“等等黨”何先生沒有收獲預(yù)期的勝利。即便是經(jīng)過精挑細選的“抗跌房”，同樣難逃降價。賀玲透露，“何先生的小區(qū)，又有房子以低于他的價格成交了?！?/p>
參考價成了價格錨點
價格博弈，在2023年的深圳二手房市場越發(fā)激烈。
“同一個小區(qū)，如果這一套房子的成交價格比上一套高，這是買家不能接受的，不管這一套的裝修、樓層、朝向是不是比上一套好。”賀玲說。
買家的價格錨點，除了最新成交價，還有已執(zhí)行3年的參考價。2021年2月8日發(fā)布的二手房參考價已經(jīng)是影響市場交易的重要指標，報價不低于參考價的房子甚至沒有被帶看的機會。
根據(jù)樂有家統(tǒng)計，2023年深圳低于參考價成交的二手房占比激增至50.3%，在參考價發(fā)布首年僅有5%的二手房成交價低于參考價?！?023年初，低于參考價成交的二手房占比3成左右，7月開始大幅度提升，一躍超過6成，四季度起超過7成，直至12月底低于參考價成交的二手房占比達到80%。”
降價賣房，成了眾多賣家的選擇。
去年成交最活躍的30個熱點片區(qū)，房價同比全跌。剛需片區(qū)因為房價一向平穩(wěn)，下探空間較小，如龍崗中心城房價同比下跌6.8%。部分豪宅片區(qū)出現(xiàn)雙位數(shù)的降幅，前海、蛇口、香蜜湖、后海二手房價同比分別下降12.3%、16.5%、12.7%、18.0%。
整體來看，2023年深圳二手房成交均價約為6.5萬元/平方米，同比下跌12%，較2021年一季度的歷史最高點8.3萬元/平方米下跌22%，部分片區(qū)及樓盤的成交價回到2018年，與最高點相比跌幅在30%-40%之間。
市場困于弱周期，業(yè)主認清形勢，持續(xù)下調(diào)報價。樂有家掛牌房源數(shù)據(jù)顯示，2023年業(yè)主報價基本每個月都在下滑，年末與年初相比下跌6%，“預(yù)計2024年掛牌價仍將維持下跌態(tài)勢，掛牌價跌破‘7字頭’只是時間問題?！?/p>
掛牌價下調(diào)的同時，實際交易仍存議價空間。2023年，深圳二手房平均議價率為10.7%（議價率=（最后一次掛牌價-成交價）/最后一次掛牌價）。也就是說，一套報價500萬元的房子，最終成交價約為450萬元。
平均成交周期178天
賣家向現(xiàn)實低頭，買家依然難以做出買單的決定，二手房的成交周期還在拉長。
實際上，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，2023年房地產(chǎn)政策寬松，對于買家而言是較好的入市時機，但實際的市場反饋未及預(yù)期。
去年全年，深圳陸續(xù)發(fā)布多條利好政策，包括4月二手房參考價與房貸額度脫鉤、8月跟進執(zhí)行“認房不認貸”政策、9月調(diào)整優(yōu)化個人住房貸款利率下限、11月調(diào)整二套住房首付比例和普通住房認定標準。
“房地產(chǎn)利好政策的效應(yīng)消減了?！辟R玲說，過去利好政策對市場的提振常常持續(xù)數(shù)月，政策出臺后購房者跑步入場甚至出現(xiàn)業(yè)主反價潮，但現(xiàn)在政策效應(yīng)持續(xù)兩周左右便淡去，市場回歸平靜?！氨热?月20日參考價與房貸脫鉤后，當(dāng)周成交量上漲20%，隨后跌回政策前，五一假期也未達到4月初水平。”
因此，業(yè)主賣房需要更多耐心。
2023年，深圳二手房成交周期平均為178天，比2022年增加近1個月。近5年里，成交周期最短是2021年的108天。受改善型買家積極入市影響，90-144平方米的二手房成交周期最短，為166天；低于60平方米的剛需戶型，成交周期為172天；144平方米以上戶型，因為總價高、客群少，成交周期最長，為211天。
△圖源：樂有家
成交量方面，去年深圳一共賣了32768套二手房，走出2022年“歷史最低點”的陰霾。但放進更長的時間軸里，這一成交量仍難言理想，比2008年少1萬套，僅優(yōu)于2022年的2.2萬套，是近20年的第二低點。
對于2024年的房地產(chǎn)市場，業(yè)內(nèi)主要持樂觀態(tài)度。經(jīng)歷兩年的風(fēng)險釋放，市場再次大幅下行的可能性比較小。賀玲認為，市場的調(diào)整分化是必然趨勢，保障房市場承接首置需求，商品房市場承接改善需求，市場輪動打通，通過時間來換空間進入“市場高質(zhì)量發(fā)展、樓盤高品質(zhì)交付、行業(yè)低負債運行”的新周期。
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