本報(bào)訊記者蘇向杲

房地產(chǎn)業(yè)類(lèi)集合信托創(chuàng)立經(jīng)營(yíng)規(guī)模依然在委縮。5月30日，用益金融信托研究所統(tǒng)計(jì)公布的數(shù)據(jù)顯示，上星期（5月22日-5月28日），看向房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)集合信托商品創(chuàng)立經(jīng)營(yíng)規(guī)模僅是2.43億人民幣，周環(huán)比急劇下降80.58%。

事實(shí)上，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)類(lèi)集合信托展現(xiàn)不斷、大幅度收攏趨勢(shì)。新聞?dòng)浾邠?jù)用益金融信托研究所公布的月度總結(jié)數(shù)據(jù)分析，在今年的1月份至4月份，此類(lèi)信托成立經(jīng)營(yíng)規(guī)?？傆?jì)大約為144.58億人民幣，同比下降60%。

采訪專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)業(yè)類(lèi)集合信托至今仍受限于地產(chǎn)商信貸風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)行情走勢(shì)、監(jiān)管措施等諸多要素，短時(shí)間創(chuàng)立經(jīng)營(yíng)規(guī)模可能仍相對(duì)走低。但是，相信隨著房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)暖，地產(chǎn)商違約風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估會(huì)進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)業(yè)類(lèi)集合信托存量業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性有望降低。

存量業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性不可小覷

“當(dāng)前公司房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)流程主要是以處理存量業(yè)務(wù)為主導(dǎo)，新增加業(yè)務(wù)流程非常少，且此類(lèi)業(yè)務(wù)流程特別敏感，企業(yè)不去做積極宣傳策劃?！闭勂鸱康禺a(chǎn)融資，上海一家中小型期貨公司負(fù)責(zé)人對(duì)記者所言。

一般而言，房地產(chǎn)融資就是指房地產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)資產(chǎn)為看向資金信托投資形式，分成債務(wù)型房地產(chǎn)融資、股權(quán)回購(gòu)類(lèi)私募基金、股份型房地產(chǎn)融資、收益權(quán)類(lèi)房地產(chǎn)融資等。

從市場(chǎng)發(fā)展層面來(lái)說(shuō)，近些年受堅(jiān)持房住不炒、標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)金融、地產(chǎn)商銷(xiāo)售業(yè)績(jī)“爆雷”等多種因素危害，資金信托看向房地產(chǎn)業(yè)的比重在不斷下降。

中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年至2022年，資金信托看向房地產(chǎn)業(yè)的比重分別是15.07%、13.97%、11.74%、8.14%。除此之外，從業(yè)務(wù)增長(zhǎng)速度來(lái)說(shuō)，截止到去年末，看向房地產(chǎn)行業(yè)的資金信托賬戶余額為1.22萬(wàn)億，同比減少30.52%。

近年來(lái)，雖然房地產(chǎn)業(yè)類(lèi)集合信托創(chuàng)立規(guī)模不大，且增長(zhǎng)速度大幅度下滑，但這項(xiàng)業(yè)務(wù)總量經(jīng)營(yíng)規(guī)模仍然比較大，總量風(fēng)險(xiǎn)性經(jīng)營(yíng)規(guī)模不可小覷。

廣發(fā)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家本來(lái)表明，在2022年房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與股票基本面沖擊性推動(dòng)下，一部分期貨公司不良貸款率顯著增加，以房地產(chǎn)信用違約為代表總量風(fēng)險(xiǎn)化解仍然是未來(lái)經(jīng)濟(jì)的核心話題。

本來(lái)進(jìn)一步表示，具體而言，總量風(fēng)險(xiǎn)性仍集中在房地產(chǎn)行業(yè)的。據(jù)用益信托公布的數(shù)據(jù)信息計(jì)算，2022年房地產(chǎn)業(yè)信托違約額度達(dá)到882億人民幣，占資管產(chǎn)品毀約總數(shù)量73.34%。盡管上年11月份至今先后有多種政策實(shí)施以平穩(wěn)銷(xiāo)售市場(chǎng)，但是今年3月份后房市“小陽(yáng)春”完畢、慘淡的價(jià)量指標(biāo)值體現(xiàn)現(xiàn)行政策傳輸和房市穩(wěn)中有進(jìn)還需日子，在今年的3月份房地產(chǎn)業(yè)信托違約額度達(dá)到96.95億人民幣，隨著后半年新一批資管產(chǎn)品即將迎來(lái)集中化兌現(xiàn)，房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)化解難題仍不能心存僥幸。

川財(cái)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳靂對(duì)記者表示，因?yàn)榈禺a(chǎn)商現(xiàn)金流量不斷承受壓力，一部分地產(chǎn)商發(fā)生利率風(fēng)險(xiǎn)，自2021年至今好幾個(gè)房地產(chǎn)融資發(fā)生毀約?，F(xiàn)階段，伴隨著現(xiàn)行政策緩解，地產(chǎn)商流通性工作壓力得到緩解，房地產(chǎn)業(yè)類(lèi)信托違約風(fēng)險(xiǎn)性明顯下降，但全國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)整體呈現(xiàn)出弱恢復(fù)發(fā)展趨勢(shì)，行業(yè)景氣指數(shù)并未修補(bǔ)，最近房地產(chǎn)業(yè)類(lèi)私募基金存量業(yè)務(wù)的違約風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)維持在領(lǐng)先水平。

“從更長(zhǎng)期性角度而言，在經(jīng)濟(jì)回暖、現(xiàn)行政策放開(kāi)環(huán)境下，房地產(chǎn)融資難的問(wèn)題有所緩解。后面伴隨著房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)暖，地產(chǎn)商違約風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估進(jìn)一步下降，物業(yè)類(lèi)私募基金存量業(yè)務(wù)的違約風(fēng)險(xiǎn)有望降低。”陳靂講到。

風(fēng)險(xiǎn)化解與轉(zhuǎn)型發(fā)展同時(shí)進(jìn)行

應(yīng)對(duì)相對(duì)較高的存量業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性，大部分業(yè)內(nèi)人士表示，期貨公司在不斷化解風(fēng)險(xiǎn)的前提下，也要高度重視轉(zhuǎn)型發(fā)展。

陳靂表明，期貨公司解決這一領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵就是，房地產(chǎn)融資總量規(guī)模龐大，并且在信托公司業(yè)務(wù)中占比最高，根據(jù)各種方法解決違約風(fēng)險(xiǎn)有一定難度。期貨公司解決存量業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性，短期內(nèi)上能通過(guò)貸款展期、調(diào)節(jié)還貸分配等形式，減少違約風(fēng)險(xiǎn)，與此同時(shí)長(zhǎng)期性應(yīng)該促進(jìn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)多樣化理財(cái)規(guī)劃，并提升底層資產(chǎn)品質(zhì)。

多名權(quán)威專(zhuān)家還表示，下面期貨公司在解決總量風(fēng)險(xiǎn)性的前提下要高度重視轉(zhuǎn)型發(fā)展。普益標(biāo)準(zhǔn)研究者張俊對(duì)記者表示，在政策方針與市場(chǎng)的需求雙向推動(dòng)下，住房租賃市場(chǎng)將是未來(lái)房地產(chǎn)融資高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵行業(yè)。一方面，管控對(duì)房屋租賃REITs的大力支持及其REITs撤出平臺(tái)的逐漸順暢，將加速房屋租賃投資業(yè)務(wù)商業(yè)邏輯的建立；另一方面，應(yīng)對(duì)管控激勵(lì)和發(fā)展機(jī)遇，私募基金可以憑著與眾不同的規(guī)章制度和結(jié)構(gòu)優(yōu)點(diǎn)，及其相對(duì)高度靈活多變的運(yùn)營(yíng)模式，以多維度的方法參加住房租賃市場(chǎng)。

陳靂還表示，房屋租賃金融是政策扶持的核心方位，現(xiàn)階段房屋租賃業(yè)務(wù)流程規(guī)模不大，發(fā)展機(jī)會(huì)比較大。在期貨公司房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新層面，一要優(yōu)化資產(chǎn)配置，進(jìn)一步降低傳統(tǒng)式股權(quán)融資類(lèi)房地產(chǎn)融資占對(duì)比的與此同時(shí)，積極推進(jìn)房屋租賃、舊城改造、保障房等方面的新興業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式；二要強(qiáng)化內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，豐富多彩融資模式。

張俊補(bǔ)充說(shuō)，將來(lái)，政策、改善型、功能性、價(jià)值型的項(xiàng)目將會(huì)成為房地產(chǎn)融資的轉(zhuǎn)型升級(jí)流行，這還對(duì)私募基金公司風(fēng)險(xiǎn)管理和投研能力明確提出更高的要求。為了應(yīng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的項(xiàng)目困難和挑戰(zhàn)和推進(jìn)業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展觀，期貨公司一方面要提升工程挑選水平，防止新增加風(fēng)險(xiǎn)性新項(xiàng)目；另一方面，應(yīng)當(dāng)加速建立專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)和優(yōu)化有關(guān)行研管理體系，不斷監(jiān)控和評(píng)定住房租賃市場(chǎng)的改變和機(jī)遇，積極開(kāi)展房屋租賃新項(xiàng)目的研發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理，提高住房租賃市場(chǎng)的服務(wù)水平和經(jīng)營(yíng)效率，促進(jìn)自己業(yè)務(wù)流程高品質(zhì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。