◎記者 張瓊斯

自第一套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)期機(jī)制建立以來(lái)，一些城市降低了第一套住房貸款利率的下限，對(duì)促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放發(fā)揮了積極作用。在過(guò)去的兩個(gè)月里，一些城市的房?jī)r(jià)發(fā)生了積極的變化和邊際改善，這也引發(fā)了關(guān)于抵押貸款利率政策可能轉(zhuǎn)向的討論。

專家表示，一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)通常需要很長(zhǎng)時(shí)間才能從“冷”到“熱”，而不用擔(dān)心政策變化太快。新發(fā)布的第一套抵押貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制具有良好的穩(wěn)定性、及時(shí)性和可預(yù)測(cè)性，能夠有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，支持剛性住房需求，是一種既有利于當(dāng)前和長(zhǎng)期的政策機(jī)制。

既冷又熱

促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放

今年1月，中國(guó)人民銀行和原中國(guó)銀行業(yè)和保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布通知，決定建立動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)期機(jī)制（以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)期機(jī)制”），使城市政府能夠動(dòng)態(tài)、靈活地調(diào)整第一個(gè)抵押貸款利率政策。對(duì)于這一機(jī)制，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾曾表示，它可以“既冷又熱”，不僅支持房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大困難的城市充分利用政策工具箱，還要求房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲跡象的城市及時(shí)退出支持政策。

“冷”和“熱”都有客觀可執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)——當(dāng)?shù)爻鞘行陆ㄉ唐贩績(jī)r(jià)格同比下降，連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下降為“冷”、連續(xù)三個(gè)月上漲為“熱”。

“管冷”是指房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)冷趨勢(shì)的城市，允許適當(dāng)放寬第一抵押貸款利率政策的下限；“管熱”是指適當(dāng)放寬下限后的城市。如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)，則應(yīng)恢復(fù)國(guó)家統(tǒng)一的第一抵押貸款利率政策的下限。

截至今年3月底，有96個(gè)城市符合“冷”標(biāo)準(zhǔn)，即首套房貸利率下限可以放寬。其中，83個(gè)城市降低了第一套住房貸款利率的下限，低于全國(guó)下限要求的10至40個(gè)基點(diǎn)（按5月20日發(fā)布的5年以上LPR計(jì)算為4.4%）；12個(gè)城市取消了第一套住房貸款利率的下限。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，全國(guó)已有40多個(gè)城市將首套房貸利率下限調(diào)整到4%以下。

“降低第一套抵押貸款利率的下限有利于降低購(gòu)房者的房地產(chǎn)成本，對(duì)促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放發(fā)揮了一定的積極作用。從政策效果的角度來(lái)看，大多數(shù)城市降低了第一套抵押貸款利率的下限，疊加積壓的需求集中釋放，市場(chǎng)銷售有所改善?！敝兄秆芯克袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜說(shuō)。

具有長(zhǎng)效機(jī)制

穩(wěn)定性、及時(shí)性和可預(yù)測(cè)性

在過(guò)去的兩個(gè)月里，一些城市的房?jī)r(jià)發(fā)生了積極的變化和邊際改善，這也引發(fā)了關(guān)于抵押貸款利率政策可能轉(zhuǎn)向的討論。

有人認(rèn)為，隨著部分城市房?jī)r(jià)同比或環(huán)比上漲，不符合“冷”標(biāo)準(zhǔn)，這些城市可能需要提高第一抵押貸款利率的下限，以恢復(fù)國(guó)家統(tǒng)一第一抵押貸款利率政策的下限。

專家認(rèn)為，這種觀點(diǎn)被誤解了。新發(fā)布的第一套抵押貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制具有良好的穩(wěn)定性、及時(shí)性和可預(yù)測(cè)性，可以有效地指導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，支持剛性住房需求，是一種既有利于當(dāng)前和長(zhǎng)期的政策機(jī)制。

具體來(lái)說(shuō)，關(guān)于長(zhǎng)期機(jī)制的穩(wěn)定性，該人士表示，如果一個(gè)城市之前達(dá)到了“冷”標(biāo)準(zhǔn)，并且已經(jīng)降低或取消了當(dāng)?shù)氐谝惶椎盅嘿J款利率的下限，只要沒(méi)有“熱”，調(diào)整后的第一套抵押貸款利率政策就可以繼續(xù)保持。在過(guò)去的兩個(gè)月里，一些城市的房?jī)r(jià)同比或環(huán)比上漲不再符合“冷”標(biāo)準(zhǔn)，但尚未變得“熱”。對(duì)于這個(gè)“不冷不熱”的城市，沒(méi)有必要調(diào)整政策。

以即將到來(lái)的調(diào)整周期為例。如果A市在3月底降低了第二季度第一套抵押貸款利率的下限，只要城市在3月、4月和5月的新商品房?jī)r(jià)格不是同比和環(huán)比上漲，而是處于“不冷不熱”的水平。所以在6月底，當(dāng)城市政府決定第三季度城市第一個(gè)抵押貸款利率的下限時(shí)，沒(méi)有必要恢復(fù)國(guó)家統(tǒng)一下限的實(shí)施，可以繼續(xù)保持之前的下調(diào)水平。

只有當(dāng)A市3月、4月、5月新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲，城市才需要恢復(fù)全國(guó)首套統(tǒng)一抵押貸款利率政策的下限。

從“冷”到“熱”需要很長(zhǎng)時(shí)間

不要擔(dān)心政策變化太快

歷史數(shù)據(jù)顯示，一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)通常需要很長(zhǎng)時(shí)間才能從“冷”到“熱”?！安灰獡?dān)心政策變化太快。”例如，去年第三季度，武漢和濟(jì)寧“冷”，2015年第四季度和2017年第一季度分別發(fā)生“熱”，“冷”和“熱”交替時(shí)間分別為27季度和22季度。

陳文靜表示，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市商品房銷售價(jià)格的變化，3月和4月新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量較少，整體房?jī)r(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)定趨勢(shì)。大連和泉州是3月和4月銷售價(jià)格環(huán)比下降和同比下降的唯一城市。兩家銀行的最低抵押貸款利率均下調(diào)至4%以下，兩家銀行的最低抵押貸款利率分別為3.95%、3.8%。

關(guān)于長(zhǎng)期機(jī)制的及時(shí)性，專家表示，通過(guò)觀察歷史數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，如果一個(gè)城市的房?jī)r(jià)達(dá)到“冷”或“熱”的標(biāo)準(zhǔn)，往往意味著其房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了下降或上升的趨勢(shì)跡象。前瞻性和及時(shí)性是否可以放寬第一個(gè)抵押貸款利率的下限或退出支持政策。

比如2015年10月，太原房?jī)r(jià)達(dá)到“熱”標(biāo)準(zhǔn)后，開(kāi)始持續(xù)上漲，持續(xù)到2020年；2020年9月轉(zhuǎn)“冷”后，太原房?jī)r(jià)開(kāi)始持續(xù)下跌。杭州、寧波、長(zhǎng)沙、成都等城市的房?jī)r(jià)變化也符合上述規(guī)定。

“這是一套長(zhǎng)期有效、機(jī)制明確的政策機(jī)制，具有很強(qiáng)的可預(yù)測(cè)性?！睂＜冶硎荆鶕?jù)長(zhǎng)期機(jī)制，公眾可以根據(jù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，計(jì)算城市是否可以放寬第一抵押貸款利率的下限，從而形成更明確的預(yù)期，并決定自己的購(gòu)買行為。