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上海舊改再出王炸，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)21萬/平
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上海公開土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，城市更新成為房企獲取土地資源的重要方式。繼嘉里建設(shè)（00683.HK）221億元拿下黃浦金陵路項(xiàng)目、魯能133億元拿下黃浦兩宗豪宅地塊之后，招商蛇口聯(lián)合體也入局上海市靜安區(qū)稀有的舊改地塊。
近日，華發(fā)&招商蛇口聯(lián)合體宣發(fā)海報(bào)，通過遴選成為靜安區(qū)天目社區(qū)C070102單元04-05、05-01地塊歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施主體候選人。
據(jù)此前公示，該項(xiàng)目的遴選報(bào)價(jià)以房地聯(lián)動(dòng)價(jià)21萬元/平方米為基準(zhǔn)。2022年10月，瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）和楊樹浦置業(yè)聯(lián)合體拿下的楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03B3-01地塊歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，曾以21萬元/平方米的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，刷新上海的記錄。
而在嘉里建設(shè)2023年6月完成購入的黃浦區(qū)金陵路10幅地塊中，高層項(xiàng)目房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為15.1萬元/平方米，低密度住宅的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)則達(dá)到25萬元/平方米。
招商蛇口入局靜安稀缺豪宅地塊
據(jù)此前發(fā)布的上海市靜安區(qū)天目社區(qū)項(xiàng)目實(shí)施主體遴選公告，項(xiàng)目?jī)?nèi)兩幅地塊南至武進(jìn)路，西至寶山路、河南北路，北至規(guī)劃04-03、04-04地塊，總土地面積約5.22萬平方米，容積率為1.43、1.45。
7月25日，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，該地塊區(qū)位相當(dāng)不錯(cuò)，距離蘇州河、外灘、北外灘僅有2公里左右，周邊交通設(shè)施有3號(hào)線、4號(hào)線以及10號(hào)線。但是，地塊離3、4號(hào)線太近，僅有2、3百米，可能會(huì)有一定的噪音。
上海市中心城區(qū)成片舊區(qū)改造接近尾聲，而在零星舊區(qū)改造中，許多項(xiàng)目因體量較小、改造難度高、改造時(shí)間長(zhǎng)，而不具備商業(yè)開發(fā)價(jià)值。而靜安區(qū)此次釋出的天目社區(qū)項(xiàng)目，較為難得的是，住宅用地占比不低，疊加較高的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，為房企留出一定利潤(rùn)空間。
具體來看，項(xiàng)目04-05地塊中一類住宅組團(tuán)用地不大于87%，05-01地塊中一類住宅組團(tuán)用地不大于51%；地塊內(nèi)部分別限高15米、24米。同時(shí)，地塊未對(duì)中小套型提出要求。
“從技術(shù)指標(biāo)來看，容積率不到1.5，完全可以做低密度社區(qū)，比如聯(lián)排別墅，疊加別墅等產(chǎn)品?！北R文曦表示。
與該地塊一路之隔，即為招商蛇口在上海的標(biāo)桿舊改項(xiàng)目——弘安里，這也是虹口區(qū)最大的單體舊改地塊。其中，住宅部分被打造成了低密住宅，僅121套，主力產(chǎn)品面積段為245-503平方米。
舊改為招商蛇口在上海補(bǔ)充土儲(chǔ)的重要方式，其于2021年聯(lián)合其他房企和機(jī)構(gòu)設(shè)立了800億元上海城市更新基金，定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目。
房企競(jìng)相入局上海舊改資源
當(dāng)下，房企競(jìng)相入局上海舊改。除招商蛇口、萬科集團(tuán)、保利發(fā)展、中交集團(tuán)通過城市更新基金拓展舊改版圖以外，瑞安房地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、大華等企業(yè)也密集落子。
2023年4月，淡去地產(chǎn)江湖多年的魯能集團(tuán)以133億元拿下黃浦區(qū)兩幅優(yōu)質(zhì)豪宅地塊，引發(fā)關(guān)注。
4月19日，上海黃浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司在上海產(chǎn)交所轉(zhuǎn)讓兩家項(xiàng)目公司——新喬?hào)|和新淞原的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，中國(guó)綠發(fā)及其旗下的地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)魯能集團(tuán)參與競(jìng)標(biāo)，并以底價(jià)132.9億元競(jìng)得。
新喬?hào)|的資產(chǎn)為喬家路地塊包，其中位于東南角的部分，據(jù)規(guī)劃，將以歷史風(fēng)貌保護(hù)街區(qū)的別墅產(chǎn)品為主；而新淞原則持有一幅擁有350米朝南瞰江展示面的黃浦濱江純住宅地塊。
魯能曾是著名的黑馬房企，其2015年曾在土地市場(chǎng)上大肆掃貨，2016年以646.7億元的銷售額進(jìn)入克而瑞排行榜前20,2017年銷售額攀升至893億元，距離千億只差臨門一腳。但從2018年開始，魯能淡化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，逐漸向體育社區(qū)、娛樂度假、智慧生活等方向調(diào)整。此次魯能再戰(zhàn)上海，提高了其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的存在感。
值得注意的是，當(dāng)下，上海的舊改資源日趨減少，各家房企可分的蛋糕不多了。據(jù)上海2021年發(fā)布的“十四五”舊區(qū)改造總體目標(biāo)，在此期間，二級(jí)舊里改造任務(wù)計(jì)劃總量為159.4萬平方米，僅為十三五計(jì)劃總量的66%。
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