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存量房貸利率下調(diào)，影響幾何?百萬房貸有望減少近千月供，對銀行息差影響整體可控
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9月7日，包括工農(nóng)中建交在內(nèi)的多家銀行先后發(fā)布存量房貸利率下調(diào)的實施細則。從細則內(nèi)容來看，銀行間差異不大，均表示將自9月25日起，根據(jù)存量個人住房貸款客戶的不同情況，集中批量(無需申請)或個別協(xié)商(需主動申請)調(diào)整貸款執(zhí)行利率。在具體調(diào)整方式和時間要求上，各行略有差異，借款人可關(guān)注各行公告。
“本行將在有關(guān)部門指導(dǎo)下落實通知要求，目前正在研究制定具體實施細則，后續(xù)進展信息將及時在我行官方渠道發(fā)布。”尚未發(fā)布細則的江蘇地區(qū)某城商行房貸客戶經(jīng)理則給出了如是介紹。
8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》(下稱《通知》)，明確自2023年9月25日起，符合條件的存量首套住房貸款借款人可主動向承貸銀行提出申請，通過變更合同或由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款的形式調(diào)整存量房貸利率，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。
《大眾證券報》編輯近日也從多家商業(yè)銀行了解到，連日來到銀行咨詢政策的人數(shù)不少，都在密切關(guān)注和等待后續(xù)政策的細化。
百萬房貸有望減少近千月供
“通知”發(fā)布后，包括工農(nóng)中建交在內(nèi)的多家銀行均在微信公眾號、官方網(wǎng)站等平臺第一時間發(fā)布了關(guān)于存量首套住房貸款利率調(diào)整的公告，表示將依法有序推進降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率工作，有的銀行還給出了詳細解讀。比如建設(shè)銀行客戶服務(wù)公眾號就“有未結(jié)清的房貸能調(diào)整嗎”“什么是首套房貸”“首套房貸有拖欠能調(diào)嗎”“利率能調(diào)到多少”“什么時候可以調(diào)整”等借款人關(guān)心的問題以問答的形式進行了統(tǒng)一回復(fù)。
“以南京2021年9月發(fā)放的房貸利率為例，當時首套房主流按揭利率為6.15%，房貸利率下限為4.65%，因此理論上利息存在150BP的下調(diào)空間，調(diào)整之后，每100萬元30年期限的房貸，每月月供可以減少935.91元。”融360數(shù)字科技研究院分析師李萬賦分析指出，本次存量房貸利率調(diào)降主要適用于兩類人群：一是貸款發(fā)放時按首套房政策執(zhí)行的貸款;二是貸款發(fā)放時并非借款人首套房，但后續(xù)當?shù)卣哒{(diào)整為“認房不認貸”政策，或者借款人后續(xù)出售了其他住房，導(dǎo)致目前借款人的實際住房情況符合“首套房認定標準”的。
“存量貸款利率降低可以節(jié)約借款人的利息支出，但不同城市、不同階段借款人的存量房貸利率和利率下限的空間有所差異。”基于此，李萬賦建議借款人先了解清楚自己貸款時的利率水平是否高于當?shù)厥滋追抠J利率下限(詳見表格)，如果無差異則沒必要置換;有差異的話，了解當時下限可以幫助借款人更順利地和銀行協(xié)商下調(diào)情況。與此同時，李萬賦還提醒貸款人要特別注意三點：一是依然不能轉(zhuǎn)按揭，借款人只能和原承貸銀行協(xié)商存量房貸調(diào)降方式;二是根據(jù)政策規(guī)定，存量貸款置換，新發(fā)放貸款只能用于償還舊房貸貸款，仍為房貸合同;三是二套房利率不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。
對銀行息差影響整體可控
存量房貸利率的調(diào)降一旦實施，自然會對銀行息差產(chǎn)生影響，但分析人士普遍認為這種影響基本可控。
“第一，房貸利率調(diào)降方案只針對首套房，各地按揭利率水平也存在差異，同時對調(diào)整幅度有‘不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限’的要求，總體上對銀行凈息差影響有限;第二，新一輪銀行存款利率下調(diào)正在進行中，有利于對沖部分凈息差收窄的壓力;第三，存量首套房貸利率調(diào)整對于銀行來說也存在積極影響。比如，可有效減少提前還貸現(xiàn)象。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患?！睎|莞證券盧立亭指出。
中泰證券分析師戴志鋒也表示，綜合本輪存貸調(diào)整，存款利率下調(diào)可有效緩釋房貸利率下調(diào)影響，對上市銀行凈息差的影響或小于2.4bp。他指出，正面影響從大到小依次是農(nóng)商行、城商行、股份行、國有行，息差分別影響+0.9bp、+0.0bp、-2bp和-2.86bp。
“國有行和股份行的住房按揭貸款體量往往更大，因此受政策影響要大于城商行。在房貸額度緊張期間，同一城市每個銀行實際發(fā)放的房貸利率也有差異，因此可能每家銀行在對自身的存量房貸業(yè)務(wù)進行摸底后，會給出不一樣的調(diào)整方案。”李萬賦對編輯說道。
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