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探索“臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT”底層資產(chǎn)
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◎編輯 張欣然
2022年9月19日，“國泰君安臨港創(chuàng)新智能制造產(chǎn)業(yè)園REIT”(以下簡稱“臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT”)正式發(fā)布。該產(chǎn)品是上海國有企業(yè)和臨港新區(qū)首批公開發(fā)行的REITS，為臨港新區(qū)塑造特殊經(jīng)濟功能增添了創(chuàng)新實踐案例。
近日，《上海證券報》編輯對其基礎(chǔ)資產(chǎn)、流動性表現(xiàn)、未來發(fā)展等問題進行了探索。
高質(zhì)量的底層資產(chǎn)
產(chǎn)業(yè)鏈掛鉤集聚穩(wěn)定
“臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT”以優(yōu)質(zhì)高標準廠房為基礎(chǔ)資產(chǎn)，分別是臨港奉賢智造園一期和三期。
這兩種資產(chǎn)位于臨港新區(qū)核心區(qū)，交通和區(qū)位優(yōu)勢明顯。公園聚集了高科技材料、汽車設(shè)備和精密設(shè)備領(lǐng)域的知名智能制造業(yè)項目，符合臨港新區(qū)“智能新能源汽車和高端設(shè)備制造”兩個先發(fā)產(chǎn)業(yè)集群的戰(zhàn)略定位。
上海臨港經(jīng)濟發(fā)展(集團)有限公司首席財務(wù)官楊靜表示，“臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT”租金穩(wěn)定、客戶粘性強的重要原因之一是建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動集聚穩(wěn)定。
據(jù)編輯介紹，產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動集聚穩(wěn)定是指通過產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的密切合作和集聚，形成穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)集群，提高整個產(chǎn)業(yè)鏈的競爭力、創(chuàng)新能力和抗風(fēng)險能力。
產(chǎn)業(yè)鏈連鎖集聚穩(wěn)定的核心在于產(chǎn)業(yè)集群的形成。產(chǎn)業(yè)集群是指在特定區(qū)域內(nèi)相互關(guān)聯(lián)的企業(yè)、機構(gòu)和組織的集中分布，形成具有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)集群。這種集聚可以帶來規(guī)模經(jīng)濟、范圍經(jīng)濟和協(xié)同效應(yīng)，從而提高整個產(chǎn)業(yè)鏈在健康發(fā)展過程中的有效穩(wěn)定性。
據(jù)了解，特斯拉超級工廠非?？拷I(yè)園區(qū)。日益激烈的工業(yè)競爭環(huán)境對供應(yīng)鏈上下游的響應(yīng)速度和庫存管理提出了更高的要求。因此，產(chǎn)業(yè)鏈往往形成物理空間的集聚，主要鏈企業(yè)的實施在產(chǎn)業(yè)鏈的集聚和穩(wěn)定中起著關(guān)鍵作用。
關(guān)于未來擴張計劃，楊靜表示，在監(jiān)管機構(gòu)的指導(dǎo)和支持下，臨港集團正積極制定成熟、完善的擴張戰(zhàn)略計劃，結(jié)合高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的工作目標和實踐，并有計劃地推進實施。
楊靜表示，一方面，臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT擴張首先考慮資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定、運營管理成熟的平臺和生態(tài)環(huán)境良好的行政區(qū)域，統(tǒng)一調(diào)度資源形成內(nèi)部投資協(xié)調(diào)和激勵機制，集中資源建設(shè)臨港集團REITS高地，未來從點到面擴大更多的擴張區(qū)域。
另一方面，臨港集團將繼續(xù)關(guān)注臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT二級市場價格的穩(wěn)定性，通過投資者溝通，提高信息披露水平，保持臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT價格的穩(wěn)定，為未來的擴張形成價格支撐。
楊靜表示，臨港集團將努力建設(shè)REITS戰(zhàn)略生態(tài)環(huán)境，建立資產(chǎn)倉儲機制，根據(jù)REITS標準和管理要求優(yōu)化股票資產(chǎn)篩選，建立增量資產(chǎn)項目評價標簽機制，優(yōu)先按照REITS管理資產(chǎn)投資，從源頭提高管理要求，不斷提高資產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量。
重視投資者關(guān)系管理
提高市場流動性表現(xiàn)
除了擁有優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)和較強的運營管理能力外，臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT在REITS市場也具有良好的市場流動性。
REITS的流動性主要體現(xiàn)在其在二級市場的交易活動上。流動性好的REITS可以在二級市場快速買賣，價格波動小，有助于投資者在需要時快速進出市場。自上市以來，臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的日均換手率高達4.58%，遠高于產(chǎn)權(quán)REITS的日均換手率。
楊靜表示，由于臨港集團長期重視投資者關(guān)系管理，臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的優(yōu)異市場流動性表現(xiàn)：一是積極與投資者保持日常溝通，提高投資者對此類資產(chǎn)的認知；二是誠信溝通，增強信息披露的市場意識，及時主動向基金經(jīng)理提供業(yè)務(wù)信息，確保所提供信息的真實性、準確性和完整性。
楊靜認為，要做好投資者管理，REITS發(fā)起人或原股權(quán)持有人應(yīng)在內(nèi)部建立與市場相匹配的資本市場管理職能。一方面，與基金經(jīng)理合作，加強與投資者的溝通，形成一批具有工業(yè)園區(qū)投資理念和價值邏輯的戰(zhàn)略投資者；另一方面，建立價值管理生態(tài)系統(tǒng)，通過投資者管理提高資產(chǎn)定價能力，在價值認同下形成合理的價格預(yù)期。
“REITS的投資者關(guān)系管理與其資產(chǎn)運營管理能力密切相關(guān)。良好的資產(chǎn)運營管理可以提高REITS的收入穩(wěn)定性和吸引力，吸引更多的投資者參與交易，加強與投資者的溝通，形成多元化的合作模式，也是提高工業(yè)園區(qū)REITS流動性的一種方式。”楊靜說。
呼吁長期資金進入REITS市場
但REITS市場仍存在長期資產(chǎn)配置屬性與機構(gòu)行為與短期評估的矛盾，需要進一步引導(dǎo)長期資本進入市場，擴大投資者群體，提高市場整體流動性水平。
此前，REITS吸引了原股東及其關(guān)聯(lián)方、證券公司自營、保險基金、銀行金融管理、信托計劃、私募股權(quán)基金和資產(chǎn)管理計劃等多種類型的投資者參與。由于風(fēng)險偏好、投資目標和策略的不同，這些不同類型的投資者對REITS的投資行為和市場影響也不同。
楊靜說，國內(nèi)REITS市場的流動性仍有改善的空間。目前，一些REITS的日均交易量相對較低，這可能與機構(gòu)投資者對產(chǎn)品特性的不熟悉和觀望態(tài)度有關(guān)。提高市場流動性需要更多的機構(gòu)投資者參與和更完善的市場機制。
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