來(lái)源：華泰睿思

近期地產(chǎn)政策利好頻出，市場(chǎng)信心有所修復(fù)，但仍需要關(guān)注政策落實(shí)情況與成交回暖的持續(xù)性。我們看好在核心城市儲(chǔ)備充沛及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企在行業(yè)筑底回升過(guò)程中率先受益。

核心觀點(diǎn)

銷售量?jī)r(jià)邊際改善，推薦資源充沛運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的房企

11月15日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年1-10月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況。10月數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)基本面仍在筑底中，其中銷售邊際改善明顯：開(kāi)發(fā)投資同比降幅擴(kuò)大，開(kāi)工降幅擴(kuò)大，竣工降幅收窄；政策加持下，銷售邊際改善明顯，10月銷售面積/金額同比下降1.6%/1%，分別較9月收窄9/15pct；本月房企到位資金同比降幅有所收窄，預(yù)計(jì)后續(xù)仍需融資協(xié)調(diào)機(jī)制持續(xù)發(fā)力。近期地產(chǎn)政策利好頻出，市場(chǎng)信心有所修復(fù)，但仍需要關(guān)注政策落實(shí)情況與成交回暖的持續(xù)性。我們看好在核心城市儲(chǔ)備充沛及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企在行業(yè)筑底回升過(guò)程中率先受益。

投資：開(kāi)發(fā)投資降幅擴(kuò)大，竣工降幅收窄

10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降12%，降幅較9月擴(kuò)大3pct。具體來(lái)看：1）土地端：10月土地市場(chǎng)涉宅用地供應(yīng)建面同比下降26%，成交建面/成交金額分別同比下降20%/28%（9月-0.4%/-16%），降幅較9月擴(kuò)大。2）開(kāi)工端：10月新開(kāi)工同比下降27%，降幅較9月擴(kuò)大7pct，銷售尚未企穩(wěn)與房企拿地不足制約開(kāi)工規(guī)模。3）竣工端：10月竣工面積同比下降20%，降幅較9月收窄11pct，保交房項(xiàng)目順利推進(jìn)促進(jìn)竣工同比降幅收窄，據(jù)住建部，全國(guó)保交房工作已完成285萬(wàn)套（截至11月13日）。此外銷售與新開(kāi)工下滑或逐步傳導(dǎo)至竣工端，后續(xù)竣工表現(xiàn)仍需觀察保交房的推進(jìn)情況。

銷售：銷售邊際回暖，一線城市房?jī)r(jià)回升

政策效果顯現(xiàn)，市場(chǎng)提振明顯。10月銷售面積/金額同比下降1.6%/1%，分別較9月收窄9/15pct，帶動(dòng)1-10月累計(jì)同比降幅分別收窄至15.8%/20.9%。房?jī)r(jià)環(huán)比降幅明顯收窄，一線城市表現(xiàn)更好。10月70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降6.2%，環(huán)比下降0.5%，環(huán)比降幅較9月收窄0.2pct；二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降8.9%，較9月收窄0.1pct，環(huán)比下降0.5%，較9月收窄0.4pct；一線、二線、三線城市分別環(huán)比上漲0.4%、下跌0.4%、下跌0.6%，二、三線環(huán)比降幅分別收窄0.5、0.3pct。10月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)增長(zhǎng)至8個(gè)，為北京、上海、深圳、杭州、成都、重慶、武漢、廈門。

融資：房企現(xiàn)金流改善仍需白名單機(jī)制進(jìn)一步發(fā)力

10月房企到位資金同比下滑10.8%，較9月收窄8pct。具體來(lái)看：1、10月定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比下滑3.9%、8.8%，降幅較9月收窄22、17pct；2、10月國(guó)內(nèi)貸款同比下降8.8%，降幅較9月收窄6pct；自籌資金同比下降23%，降幅較9月擴(kuò)大9pct。銷售有所回暖，房企定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款到位資金降幅均有所收窄；白名單機(jī)制下，房企開(kāi)發(fā)貸降幅亦有所收窄。房企融資協(xié)調(diào)機(jī)制仍不斷落地中，據(jù)住建部，截至10月31日，白名單項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額超3萬(wàn)億元，較10月16日的2.23萬(wàn)億再度增長(zhǎng)。后續(xù)白名單機(jī)制仍將在緩解房企現(xiàn)金流壓力方面持續(xù)扮演重要角色。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)；部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

正文

投資降幅擴(kuò)大，竣工降幅收窄

10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降12%，降幅較9月擴(kuò)大3pct。具體來(lái)看：1）土地端：10月土地市場(chǎng)涉宅用地供應(yīng)建面同比下降26%，成交建面/成交金額分別同比下降20%/28%（9月-0.4%/-16%），降幅較9月擴(kuò)大。2）開(kāi)工端：10月新開(kāi)工同比下降27%，降幅較9月擴(kuò)大7pct，銷售尚未企穩(wěn)與房企拿地不足制約開(kāi)工規(guī)模。3）竣工端：10月竣工面積同比下降20%，降幅較9月收窄11pct，保交房項(xiàng)目順利推進(jìn)促進(jìn)竣工同比降幅收窄，據(jù)住建部，全國(guó)保交房工作已完成285萬(wàn)套（截至11月13日）。此外，銷售與新開(kāi)工下滑或逐步傳導(dǎo)至竣工端，后續(xù)竣工表現(xiàn)仍需觀察保交房的推進(jìn)情況。4）施工方面，1-10月施工面積同比下降12.4%，降幅較去年全年擴(kuò)大5.2pct。

開(kāi)發(fā)投資降幅擴(kuò)大

2024年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額為8.6萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降10.3%。其中住宅開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額為6.6萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降10.4%。

2024年10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資當(dāng)月完成額為0.8萬(wàn)億元，同比下降12.3%，環(huán)比下降18.8%。其中住宅開(kāi)發(fā)投資完成額為0.6萬(wàn)億元，同比下降9.4%，環(huán)比下降16.0%。

開(kāi)工降幅擴(kuò)大，施工累計(jì)同比降幅擴(kuò)大

2024年1-10月全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為6.1億平，累計(jì)同比下降22.6%。其中住宅新開(kāi)工面積為4.5億平，累計(jì)同比下降22.7%。

2024年10月全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為0.5億平，同比下降26.7%，環(huán)比下降21.4%。其中住宅新開(kāi)工面積為0.4億平，同比下降25.8%，環(huán)比下降20.9%。

2024年1-10月，全國(guó)房屋施工面積為72.1億平，累計(jì)同比下降12.4%。2024年1-10月全國(guó)房屋竣工面積為4.2億平，累計(jì)同比下降23.9%。

銷售邊際回暖，一線城市房?jī)r(jià)回升

政策效果顯現(xiàn)，市場(chǎng)提振明顯。10月商品房銷售面積/金額同比下降1.6%/1%，分別較9月收窄9/15pct，帶動(dòng)1-10月累計(jì)同比降幅分別收窄至15.8%/20.9%。房?jī)r(jià)環(huán)比降幅明顯收窄，一線城市表現(xiàn)更好。10月70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降6.2%，環(huán)比下降0.5%，環(huán)比降幅較9月收窄0.2pct；二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降8.9%，較9月收窄0.1pct，環(huán)比下降0.5%，較9月收窄0.4pct；一線、二線、三線城市分別環(huán)比上漲0.4%、下跌0.4%、下跌0.6%，一線城市由跌轉(zhuǎn)漲，二、三線環(huán)比降幅分別收窄0.5、0.3pct。10月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)增長(zhǎng)至8個(gè)，分別為北京、上海、深圳、杭州、成都、重慶、武漢、廈門。

銷售量同比降幅大幅收窄

2024年1-10月全國(guó)商品房銷售面積為7.8億平，累計(jì)同比下降15.8%。其中，商品住宅銷售面積為6.5億平，累計(jì)同比下降17.7%。

2024年10月全國(guó)商品房銷售面積為0.8億平，同比下降1.6%，環(huán)比下降21.0%。商品住宅銷售面積為0.7億平，同比下降1.3%，環(huán)比下降17.5%。

2024年1-10月全國(guó)商品房銷售金額為7.7萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降20.9%。其中，商品住宅銷售金額為6.7萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降22.0%。

2024年10月全國(guó)商品房銷售金額為0.8萬(wàn)億元，同比下降1%，環(huán)比下降12.9%。商品住宅銷售金額為0.7萬(wàn)億元，同比下降0.2%，環(huán)比下降7.3%。

房?jī)r(jià)環(huán)比降幅收窄，一線有所回升

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，10月70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降6.2%，降幅較9月擴(kuò)大0.1pct，環(huán)比下降0.5%，降幅較9月收窄0.2pct；70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降8.9%，降幅較9月收窄0.1pct，環(huán)比下降0.5%，降幅較9月收窄0.4pct；其中一線、二線、三線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比分別下降9.6%、8.8%、9.0%，較9月收窄1.1pct、收窄0.1pct、持平，環(huán)比分別上升0.4%、下降0.4%、下降0.6%，較9月由跌轉(zhuǎn)漲、跌幅收窄0.5pct、跌幅收窄0.3pct。

2024年10月，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)為7個(gè)，較9月增加4個(gè)；二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)由0個(gè)增長(zhǎng)至8個(gè)。

房企現(xiàn)金流改善仍需白名單機(jī)制進(jìn)一步發(fā)力

10月房企到位資金同比下滑10.8%，較9月收窄8pct。具體來(lái)看：1、10月定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比下滑3.9%、8.8%，降幅較9月收窄22、17pct；2、10月國(guó)內(nèi)貸款同比下降8.8%，降幅較9月收窄6pct；自籌資金同比下降23%，降幅較9月擴(kuò)大9pct。銷售有所回暖，房企定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款到位資金降幅均有所收窄；白名單機(jī)制下，房企開(kāi)發(fā)貸降幅亦有所收窄。房企融資協(xié)調(diào)機(jī)制仍不斷落地中，據(jù)住建部最新統(tǒng)計(jì)，截至10月31日，白名單項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額超3萬(wàn)億元，較10月16日的2.23萬(wàn)億再度增長(zhǎng)。后續(xù)白名單機(jī)制仍將在緩解房企現(xiàn)金流壓力方面持續(xù)扮演重要角色。

2024年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為8.7萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降19.2%。10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為0.8萬(wàn)億元，同比下降10.8%，環(huán)比下降7.0%。

拆分到位資金的主要構(gòu)成：

2024年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款為1.2萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降6.4%。

2024年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中，自籌資金為3.1萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降10.5%。

2024年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中，定金及預(yù)收款為2.6萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降27.7%。

2024年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中，個(gè)人按揭貸款為1.2萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降32.8%。

投資建議

11月15日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年1-10月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況。10月數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)基本面仍在筑底中，其中銷售邊際改善明顯：開(kāi)發(fā)投資同比降幅擴(kuò)大，開(kāi)工降幅擴(kuò)大，竣工降幅收窄；政策加持下，銷售邊際改善明顯，10月銷售面積/金額同比下降1.6%/1%，分別較9月收窄9/15pct；本月房企到位資金同比降幅有所收窄，預(yù)計(jì)后續(xù)仍需融資協(xié)調(diào)機(jī)制持續(xù)發(fā)力。近期地產(chǎn)政策利好頻出，市場(chǎng)信心有所修復(fù)，但仍需要關(guān)注政策落實(shí)情況與成交的持續(xù)性。我們看好在核心城市儲(chǔ)備充沛及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企在行業(yè)筑底回升過(guò)程中率先受益。

風(fēng)險(xiǎn)提示

行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)：宏觀流動(dòng)性的變化、因城施策的調(diào)控政策存在不確定性，在新發(fā)展模式的指引下，住房、土地、金融、財(cái)稅等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的制度存在調(diào)整優(yōu)化的可能，都可能對(duì)房企經(jīng)營(yíng)造成擾動(dòng)。

行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高峰可能已經(jīng)過(guò)去，部分區(qū)域銷售、拿地、新開(kāi)工、投資等關(guān)鍵指標(biāo)存在趨勢(shì)性下行風(fēng)險(xiǎn)。

部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：若經(jīng)營(yíng)和融資性現(xiàn)金流修復(fù)低于預(yù)期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進(jìn)而出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難等問(wèn)題。

相關(guān)研報(bào)

研報(bào)：《銷售量?jī)r(jià)邊際改善，投資相對(duì)承壓》2024年11月16日